原告姚一鸣诉被告曹素华租赁合同纠纷一案

——租赁土地因国家征收等不可抗因素导致租赁合同无法继续履行，出租方是否应该退还未履行租金

关键词：租赁合同、不可抗力、退还租金

案号：云南省景洪市人民法院（2016）云2801民初2460号

【基本案情】

原告姚一鸣与被告伍抚贫相邻权纠纷一案，曾于2012年10月22日经景洪市人民法院主持调解，双方达成调解协议，由景洪市人民法院向双方当事人出具《云南省景洪市人民法院民事调解书》（<2012>景民一初字第756号民事调解书），协议第一条约定“被告岩宽位于景洪市嘎洒镇曼暖龙村民小组路（机场老路左侧距‘情人桥’300米左右）约0.6亩的承包地，此前已经出租给被告曹素华和被告伍抚贫，现同意曹素华和伍抚贫转租给原告姚一鸣，租用期限为10年，即自2012年10月23日起至2022年10月22日止。”，协议第二条约定“原告姚一鸣按每年30000元分别支付被告曹素华和被告伍抚贫租金……”，协议第六条约定“在合同有效期内，如果因为国家征用等不可抗力导致合同无法履行，则解除双方租用合同并由曹素华和伍抚贫退还尚未履行的合同期间的租金给姚一鸣。”，协议还约定了其他内容。在收到《云南省景洪市人民法院民事调解书》后，原告姚一鸣于2012年10月23日即分别向被告伍抚贫和另案被告曹素华一次性支付五年（自2012年10月22日起至2017年10月22日止）租金150000元，由被告伍抚贫与另案被告曹素华分别向原告姚一鸣出具收条予以确认。

2016年4月26日，被告伍抚贫及另案被告曹素华作为村民代表与景洪市国土资源局签订《景洪市民航路（流沙河-214线）工程土地征收补偿协议书》，约定将甲方（嘎洒镇曼占宰村委会曼暖龙村民小组）位于项目规划范围内嘎洒镇曼占宰村委会曼暖龙村民小组集体土地0.768亩用于景洪市民航路（流沙河-214线）工程建设，其中包含被告出租给原告的土地；协议第三条约定“自本协议签订之日起60各工作日内，乙方将征收甲方0.768亩集体土地补偿费共计73574.40元（人民币大写：柒万三千伍佰柒拾肆元肆角整）。一次性以转账方式支付给甲方。”；协议还约定了其他内容。2016年6月28日，被告伍抚贫及另案被告曹素华分别收到土地征收补偿款73574.4元（包含耕地费62054.4元、劳动力安置费11520元）。现因被告伍抚贫不愿意退还租金而起争执，故原告起诉至人民法院。

诉讼中，原告姚一鸣认为双方已经对因不可抗因素导致合同无法履行时如何解决纠纷进行了约定，出租方应该退还未履行租金，故要求被告退还土地租金45000元。

被告曹素华辩称，2016年4月26日所涉土地被国家征收，但补偿金却是2016年6月28日才发放，在此期间，原告一直在使用所涉土地，因此不同意退还原告租金。

【裁判结果】

一审法院判决：一、被告伍抚贫于本判决生效之日起十日内向原告姚一鸣退还租金39502元；

二、驳回原告姚一鸣的其他诉讼请求。

宣判后，被告曹素华在上诉期内未提起上诉。

【裁判理由】

原告姚一鸣与被告伍抚贫在景洪市人民法院达成的调解协议是双方真实意思表示，对双方均有约束力，原、被告双方均应按照调解协议的内容享有权利并履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案中，原、被告双方已经在调解协议第六条中明确约定了合同解除条件及解除之后尚未履行部分的租金的处理办法，现本案争议土地已经于2016年4月26日被国家征收，属于原、被告双方协议中约定的“因为国家征收等不可抗力等导致合同无法继续履行”的情形，原告已经向被告支付了自2012年10月22日起至2017年10月22日止的租金150000元，被告伍抚贫理应按照协议约定向原告姚一鸣退还已经支付的租金。至于退还多少租金的问题，因被告伍抚贫作为村民代表与景洪市国土资源局签订的《景洪市民航路（流沙河-214线）工程土地征收补偿协议书》第四条双方责任中约定“自甲方（嘎洒镇曼占宰村委会曼暖龙村民小组）收到上述土地补偿费及劳动力安置补助费之日起10日内，甲方必须自行完成地上附着物的清理砍伐、移栽工作，向乙方移交土地。……”，且被告曹素华实际收到征地补偿款的时间是2016年6月28日，即自2016年6月28日起，原告姚一鸣与被告曹素华之间的土地租赁合同无法继续履行，则被告应将自此之后的原告预交的租金退还给原告，即退还自2016年6月28日起至2017年10月22日止的租金39502元（按照双方之前的调解协议约定每年租金30000元，即每月租金2500元，折算每日租金83元，以2016年6月22日为起点计算至2017年10月22日，合计16个月，租金40000元，减去2016年6月22日起至2016年6月28日，合计6天，租金498元，即最终计算租金为40000元-498元=39502元）。

【适用法律】

《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条

【裁判要旨】

原、被告之间就土地租赁达成协议，且双方已经在协议中明确约定遇不可抗力导致合同无法继续履行时由出租方也就是被告退还原告已经交纳的租金，现不可抗力情形已经出现，被告应该按照约定退还合同未履行部分的租金。

从社会意义来看，当事人应当按照约定享受自己的权利，并同时履行自己的义务，这样才有助于良好的社会秩序的维持。

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