某物业公司诉小区业主汤某某物业合同纠纷一案案例评析

【关键词】：物业服务合同纠纷

【案号】：云南省景洪市人民法院（2015）景民一初字第357号

【裁判要旨】：

被告业主辩称原告物业公司在提供物业服务期间未按照合同约定完善履行合同义务的，并且以未接受到物业公司提供的物业服务作为其拒绝交纳物业服务费理由的，人民法院不宜采纳该答辩意见，应该依据相关法律规定，判决支持原告的诉讼请求，被告理应限期交纳相关物业服务费。

【案情摘要】： 

被告汤某某通过与西双版纳景丰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》和物业前期服务协议方式，成为某某住宅小区XXX号房的业主，该房屋的建筑面积为123.71平方米。西双版纳景丰房地产开发有限公司与原告佳和物业公司于2012年7月19日签订《前期物业服务合同》，约定由原告从2012年8月1日起提供物业服务、收取服务费用、范围、违约责任等。根据景洪市发展和改革局文件景发改价格（2010）13号“景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知”：无电梯房收费标准为0.6元/平方米/每月。原告履行了合同对房屋及相关配套设施场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的义务，被告已经享受了服务，却一直拒绝缴纳服务费。原告通过向被告发律师函等形式多次与被告进行协商催收2012年8月1日至2014年12月31日物业管理费未果，故诉至法院，请求判令被告支付原告物业管理费2146元（123.71平方米×0.6元×29月）。

被告汤某某答辩称：1、原告某物业公司进驻本小区期间允许大型客车、货车等外来车辆停于本小区各主要干道收取停车服务费，且因其管理不善，导致业主财物经常被偷盗，并且无任何赔偿；2、原告对小区内公用设施管理不善，包括篮球架、路灯损坏没有及时维修处理，绿化地带被少数业主私自改建成停车场没有制止等现象；3、原告并未与本小区业主签订服务合同，原告提交的前期物业服务合同系原告与房地产开发商签订的，与我们业主无关；4、不认可原告佳和物业公司系2014年12月31日退出日月康城小区；5、原告佳和物业公司将物业费上调至0.6元每平方米并未告知业主。综上，因原告未完全尽到合同义务，给被告生活带来诸多不便，并带来一定经济损失和精神损害，故被告拒绝向原告支付物业服务费。

【裁判结果】

被告汤某某在本判决生效之日起十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付2012年8月1日起至2014年7月31日止的物业费1487元。

宣判后，原、被告双方均未上诉。

【裁判理由】

景洪市人民法院审理认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告汤某某辩称其未与原告签订《物业委托合同》于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，本案中，原告已于2015年1月31日通过《律师函》向被告催缴未缴物业费，被告辩称其未接受物业服务，于法无据，本院不予支持。被告辩称原告在管理日月康城小区期间未尽到管理义务，根据“谁主张，谁举证”的举证规则，被告并未就原告管理不善的事实向本院提交有效证据，其应承担举证不能的不利法律责任，故对被告的答辩意见本院不予采纳。关于是否支持原告佳和物业公司诉请要求被告汤某某支付2012年8月1日起至2014年12月31日止的物业费2146元（123.71平方米×0.6元×29月）的问题，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”以及《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，本案中，原告佳和物业公司与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2012年8月1日至2014年7月31日，虽原告自述其实际退出时间为2014年12月31日，但被告汤某某在庭审中并不认可该事实,且原告并未提交有力证据证明其实际退出该小区的时间为2014年12月31日，故根据“谁主张，谁举证”原则，原告佳和物业公司应该承担举证不能的不利责任，计算物业费的起止时间应该以《前期物业服务合同》约定的合同期限为准；被告汤某某与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》中载明某某小区XXX号房建筑面积为123.89平方米，原告佳和物业公司与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》中约定服务费收费标准：多层住宅按产权面积0.5元/月/平方米收取，原告虽在庭审中陈述其系根据景洪市发展和改革局文件景发改价格（2010）13号文件上调收费标准，但是并未提交证据证明该费用系经与业主协商变更，亦未提交相关证据证明其上调收费标准已经公示公告过业主，且景洪市发展和改革局文件景发改价格（2010）13号文件规定的只是政府指导价，并不必然在原告佳和物业公司与被告汤某某之间执行。故本院依照《前期物业合同》约定的“多层住宅按产权面积0.5元/月/平方米”的标准、房屋实际建筑面积123.89平方米以及《前期物业合同》约定的合同期限来计算被告汤某某拖欠自2012年8月1日至2014年7月31日共24个月的物业管理费为1487元（123.89平方米×0.5元×24月），对原告所主张的诉讼请求予以部分支持。

【点评】

随着房地产业的发展，物业纠纷越来越多，其中数量最多的就是物业费欠缴引发的纠纷。案件审理中我们发现了许多业主都是通过拒交物业费的方式来表达对物业公司管理的不满，而实际上拒绝缴纳物业费并不能切实的解决在生活中遇到的问题，也无法有效改善物业公司的管理工作。被告丁某作为业主对物业管理企业的服务水平、质量等存有异议，完全可以业主的身份通过合法的途径依法维护权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序要求物业管理企业履行职责与义务。原告方作为物业管理企业，也应当进一步提升物业服务水平和质量，不能擅自抬高物业服务费收费标准，与小区业主共同创建良好的居住环境。本案判决中一方面对业主采取的不当方式进行了否定，另外一方面也在审理中根据证据法则，并没有对原告的诉请予以全部支持，体现了法律的公平、公正，且在审理中就业主依法维权的方式进行了建议，对规范业主维权渠道，保障业主利益和促进物业管理秩序有序发展都有积极意义。