近日，景洪市人民法院审结了一起妻子起诉丈夫及购房人的房屋买卖合同纠纷。并依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）〉第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决驳回了原告玉某的诉讼请求。

2004年期间，被告彭某、岩某签订协议书，约定被告彭某将一幢二层楼房卖给被告岩某，因为彭某这幢房屋作为贷款抵押物尚未到期，故双方商议等彭某在三年内还清贷款后再办理产权变更手续。随后彭某收取岩某购房款20万元，约定余款到办理产权证时付清。彭某将该房屋的产权证、土地证交付给岩某，房产证上载明的所有权人是彭某一人。后被告彭某的妻子玉某（本案原告）认为，二被告签订房屋买卖协议未告知原告，该房屋是原告与被告彭某的夫妻共同财产，二被告的行为侵犯了原告的权益，为此起诉要求确认二被告签订的房屋买卖协议无效。

法院经审理后认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故本案原告认为二被告之间签订的房屋买卖协议未办理产权变更登记手续，未发生法律效力的主张不能成立，未办理产权变更登记手续不影响本案二被告所签订协议的效力。另，原告认为该房屋是夫妻共同财产，彭某出卖房屋未取得原告的同意，故应解除房屋买卖协议的主张亦不能成立。虽然本案争议的房屋是玉某、彭某夫妻婚姻存续期间的共同财产，但是夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案被告岩某作为“善意第三人”居住使用该房屋长达五年的时间，并且玉某与彭某夫妻还曾共同出席参加某的“上新房”宴请，岩某与玉某、彭某夫妻二人有共同的生活圈、朋友圈，居住在同一片区域，岩某有相当充分的理由相信玉某同意彭某出卖房屋的行为，该行为是其夫妻二人的共同意思表示。另，岩某支付了双方约定的大部分房屋价款，该协议已得到实际履行。综上所述，本案二被告之间签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，是依法成立的合同，对双方均具有约束力，不得擅自变更或者解除合同。原告玉某要求解除该房屋买卖协议及要求被告岩某限期归还房屋的诉请无事实及法律依据，不予支持。

宣判后，原告玉某不服提起上诉，二审法院经审理后维持原判，现该案已生效。

虽然本案的房屋买卖合同被本院确定合法有效，但提醒广大购房户一定要注意，买房子时重点注意如下事项：1、仔细审查房屋产权证，注意是否有产权共有人，是否设有抵押权、典当权等；2、注意房主的婚姻状况，若房主的买房时间是其夫妻婚姻关系存续期间，除非有特殊约定，一般来说该房产应该是夫妻共同财产，不能单纯的以房产证载明的所有权人为准；3、一定要签写正式的购房合同，合同要有房屋出卖方所有共有权人的签字，如果是夫妻二人婚姻关系存续期间所购的房屋，还要有夫妻二人的签字，以免将来出现类似本案的纠纷。