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业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同 对业主具有约束力

作者 :陈琛  来源:本站原创  访问次数:  发布时间:2020-06-18 10:06


                 ——原告西双版纳万如物业服务有限公司与被告俞小平物业服务合同纠纷一案


案号:(2019)云2801民初5080

裁判要旨:

物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

基本案情:

被告俞小平与云南大春盛房地产开发有限公司于2014228日签订《商品房购销合同》,购买林语江畔一期1191-1905号房屋。云南大春盛房地产开发有限公司2017109日发布交房公告,林语江畔小区于20171010日起正式交房。另林语江畔小区2017513日在州委党校召开业主大会,于2017816日成立业主委员会。2017930日林语江畔小区业主委员会与西双版纳尚邦物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》,合同约定由西双版纳尚邦物业管理有限公司为云南大春盛房地产开发有限公司开发的林语江畔小区提供物业管理服务,期限自20171010日起至2019109日止,合同还约定了双方的其他权利、义务。该《物业管理服务合同》第六条约定:本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由小区业主按其拥有物业的建筑面积缴纳,具体标准如下:(一)物业服务费收取:……2.电梯住宅7楼以下含70.95//平方米、8楼及以上按1.05//平方米;3.二次供水系统加压维护费0.1//平方米、消防系统运行维护费5//户及电梯运行维护费用二至五层27//户,六至二十层及以上35//……(二)其他费用收取:1.生活垃圾处置费:按《景洪市城市生活垃圾处理办法》的规定收取;……5.其他应由业主承担的公共维修费用……第二十二条约定:小区业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额缴纳物业服务费用的,应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的千分之三交纳滞纳金。此外,合同还约定了其他内容。被告俞小平自20171010日起一直未向原告支付物业管理费,至今尚欠原告物业管理费2203.44元,并因此产生违约金累计1026元,经原告催讨未果,故起诉至人民法院。

另查明,西双版纳尚邦物业管理有限公司于2019221日核准变更为西双版纳万如物业服务有限公司。

本案在审理过程中被告俞某辩称,其尚未入住小区,且未与原告签订《物业管理合同》不应交纳物业费。

裁判结果:

一审判决如下:一、被告俞小平于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳万如物业服务有限公司支付林语江畔一期1191-1905号房屋自20171010日起至2019109日止的物业服务费2203.44元;二、被告俞小平于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳万如物业服务有限公司支付截止至20195月的违约金331元。

裁判理由:

根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。、第六条“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。之规定,本案中,林语江畔小区业主委员会与原告签订物业管理服务合同,已经对交纳物业费及物业服务费的计算方式进行了约定。原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务,被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费,原告主张的物业管理费的计算标准亦未超过政府指导价,故本院对原告主张被告支付自20171010日起至2019109日的物业管理费2203.44元的诉讼请求予以支持。关于违约金的问题,被告未按时支付物业管理费的行为已经构成违约,理应承担一定的违约责任,虽合同对违约金的计算方式有约定,但鉴于合同约定从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的千分之三交纳滞纳金过高,根据公平原则,本院调整为按照未交纳费用总额的15%来收取,即2203.44×15%=331元的诉请予以支持,超过部分不予支持。

案例分析:

窗体顶端

近年来,随着我国城市建设和房地产业的高速发展,物业服务行业迅速发展壮大,其一方面加速了住宅小区服务、管理方式的专业化和现代化,另一方面由此引发了许多纠纷。

实践中经常会遇到业主以其并非物业服务合同当事人为由,拒绝接受合同约束的现象。对此,我国的相关法律规定以及司法解释实际上给出了明确的答复,且业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》实质上是为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。业主在形式上虽非合同签订者,但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此,物业服务企业实际上是和业主而不是业委会建立物业服务法律关系,故上述《物业服务合同》对业主有约束力。