商品房买卖双方约定“按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整”发生纠纷时如何处理？

------原告肖伟对、刘冬莲诉被告西双版纳乾龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案

【要点提示】

格式条款

【案件索引】

云南省景洪市人民法院（2014）景民二初字第317号

【案件基本信息】

原告肖伟对。

原告刘冬莲。

原告肖伟对、刘冬莲的共同委托代理人刘凤阳，一般授权代理。

被告西双版纳乾龙房地产开发有限公司。

委托代理人高素芳，一般授权代理。

原告肖伟对、刘冬莲诉被告西双版纳乾龙房地产开发有限公司（以下简称乾龙公司）商品房预售合同纠纷一案

【基本案情】

2009年6月2日，原告肖伟对、刘冬莲（乙方、买方）与被告乾龙公司（甲方、卖方）签订《商品房购销合同》（以下简称《购房合同》），约定：乙方购买花伴里小区第16幢第1层108号房；按套计价，该商品房总价款为732535元（已含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）；房屋的参考套内建筑面积为48.16平方米，实际面积以房管部门核定为准；按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。此外，合同还约定了其他事项。2013年9月3日，在该房屋进行了产权登记并下发房屋产权证后，二原告发现该房屋登记的套内建筑面积为41.44平方米，比合同约定的参考建筑面积少了6.72平方米，由此双方发生争议。

另查明，双方当事人并未就约定的建筑面积与房屋登记的套内建筑面积的误差范围进行约定。

【案件焦点】

商品房买卖合同中已约定“按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整”，出卖人能否依据该条款排除买受人在实际建筑面积小于约定建筑面积时的价款返还请求权。

【法院裁判要旨】

一审景洪市人民法院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房购销合同》合法有效，双方均应严格遵守合同义务。但民事活动应遵循公平、诚实信用原则。本案的争议焦点是被告能否以合同第五条第二款排除了原告在实际建筑面积小于约定建筑面积时的价款返还请求权。首先，双方当事人虽然约定房屋按套计价以及“约定面积与产权登记面积有误差的，总价款不作调整”，但却未就误差范围以及误差范围内如何处理等问题进行明确约定，参照《商品房销售管理办法》第十九条第二款“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”的规定，足以认定该合同中就面积误差问题约定不明，故本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，予以处理。其次，格式条款是指一方当事人为了反复使用而预先制订的，并由不特定的第三人所接收的，在订立合同时不能与对方协商的条款，并根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有……提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，若将《购房合同》中所指“误差”解释为所有误差，则被告可以据此将所售房屋的实际面积任意予以减少，而房屋面积乃房屋买卖合同中的主要合同目的，故该条款已完全排除了原告的主要权利（面积误差时的价款返还请求权），即该条款无效，本案亦应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，予以处理。

综上所述，对原告要求被告返还3%面积误差内的购房款21976.05元【（732535元÷48.16平方米）×（48.16平方米×3%）】以及返还超出3%面积误差的购房款160476.27元{【732535元÷48.16平方米】×【6.72平方米―（6.72平方米×3%）】×2倍}的诉讼请求，并鉴于原告的诉请小于上述计算结果，根据处分原则，故本院对原告的诉讼请求，予以支持。依据，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：

被告西双版纳乾龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖伟对、刘冬莲款项181612.66元。

本案案件受理费3932元，减半收取1966元，由原告肖伟对、刘冬莲负担。

二审西双版纳州中级人民法院维持了该案的原审判决。

【案件评析】

格式条款是19世纪工业革命的产物，随着货物和服务生产的标准化，合同标准化也随之出现。我国合同法第三十九条规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”，就是对格式条款的法律定义，而含有格式条款的合同则被称为格式合同，也有学者称其未标准合同、符合合同、定式合同等。其特点就在于：其一、格式合同的邀约具有广泛性、持久性。格式合同的邀约一般向公众发出，或者向某一类可能称为承诺人的人发出的；要约总是涉及某一特定时期所要订立的所有合同；要约中一般保含了成立合同的全部条款。其二、格式条款的不可协商性。格式条款的提供者预先将自己的意志表达出来，对方当事人要么接受，要么不接受，不能对格式条款予以变更。此外，合同法第三十九条中“重复使用”却仅是格式条款的经济功能，并非法律特征。

从本案中，我们不难看出，双方所签订的《商品房购销合同》是依据相关部门公布的合同范本的基础上制作而成，对该项目中购房的业主均普遍适用的合同。而最重要的就是，其中打印字体所记载的内容均是无法由购房人自行修改或与开发商另行协商的，也就具备了作为格式条款或格式合同的核心特征--不可协商性。因此，双方签订的《商品房购销合同》显属格式合同，而该合同第五条第二款“按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。”的约定，因购房人无法就该条款与开发商进行协商，故必然属于格式条款。

格式条款是合同法发展的重要标志之一，但他的出现却对合同自由和正义原则产生了巨大的冲击。单个的交易者很难就其内容同提供者进行磋商和调整。因此，合同法第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”以及第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”均作出了明文规定，以此对格式合同进行了有效规制，特别是对“一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的不公平条款的排除。而本案中，因双方当事人并未就约定的建筑面积与房屋登记的套内建筑面积的误差范围进行约定，故该合同中就面积误差问题的约定仅有合同第五条第二款予以确定。

那么，该合同第五条第二款所表达的面积误差时总价不作调整的意思，实际上是就是购房人在所购房屋实际建筑面积小于或明显小于约定的建筑面积时，购房人是不可以要求对购房价款进行减少的，即排除了购房人在实际建筑面积小于约定建筑面积时的价款返还请求权。

一种处理路径是，参照《商品房销售管理办法》第十九条第二款“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”的规定，可以得出商品房买卖合同中是应就预售房屋出现面积问题时的处理的约定的，相关行政规章已就此进行了规制的，故足以认定该合同中就面积误差问题约定不明，也就具备了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“没有约定或者约定不明确” 的规定，故应适用该规定进行处理。

另一种处理路径是，若将《购房合同》中所指“误差”解释为所有误差即，即不论误差或大或小，则被告均可据此将所售房屋的实际面积任意予以减少。而无论从日常生活中看，还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定中分析，房屋面积都是房屋买卖合同中的主要合同目的，购房人是应有权在约定面积与实际面积出现误差时要求对价款进行调整的，该条款已完全排除了原告的主要权利（面积误差时的价款返还请求权），故应适用合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，认定该条款无效。更何况，该合同中约定的参考建筑面积比购房人所购房屋的产权登记面积中的套内建筑面积足足少了6.72平方米之多。因此，鉴于合同中没有对误差问题进行有效约定的情况下，本案就应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”进行处理。对此，最高人民法民事审判第一庭在《民事审判实务问答》中就此问题也予以了同样的回答“如果商品房买卖双方约定’交付面积与约定面积不符时房款总金额不变’，发生纠纷时，应当结合具体案件分析该约定的效力，分别情况处理。如果条款是销售方自行拟定的格式条款，交付面积明显小于约定面积时，人民法院可根据《合同法》第40条的规定认定该条款无效。”

格式条款在显示其巨大生命力的同时，也展示了它的缺憾。《合同法》规定“格式条款”的目的就是加强对处于劣势地位的相对人利益的保护，使合同双方当事人的关系处于基本平衡的状态，从而符合契约自由和公平合理的精神。